Zwracam się z prośbą o wsparcie dalszych analiz przestrzennych dotyczących Planu Ogólnego Gminy Dobra. Opracowanie powstało na bazie publicznych danych GIS i wymaga ciągłej pracy.

Kontakt: zurbanizowany07@gmail.com

Dołącz do grupy na Facebooku

I. Reprodukcja obliczeń POG

Źródło: Uzasadnienie projektu Planu Ogólnego Gminy Dobra (M&R Biuro Projektów Mieloch Sp. z o.o.), str. 23–37.

1. Zapotrzebowanie na nową zabudowę (ZAP)

2. Chłonność terenów niezabudowanych

POG stosuje jednolity wzór dla 76 planów MPZP i 198 OUZ (str. 26–37 uzasadnienia):

Źródło: Uzasadnienie projektu PO Gminy Dobra, str. 37, rozdział 9 „Porównanie zapotrzebowania na nową zabudowę mieszkaniową z chłonnością terenów mieszkaniowych niezabudowanych, w tym luk w istniejącej zabudowie".

I‑A. Weryfikacja parametrów zapotrzebowania (ZAP)

Uzasadnienie POG (str. 23–27) oblicza zapotrzebowanie ZAP = 15 476 osób wg wzoru z § 3 rozporządzenia MRiT z 8.12.2023 (Dz.U. 2023 poz. 2758). Poniżej weryfikujemy każdy parametr wejściowy.

1. Arytmetyka — poprawna

Wartości składowe potwierdzone w GUS BDL (TERYT 3211012): PUM₀ = 1 347 410 m² (2023), P₀ = 44,83 m²/os. (2023).

2. Wybór wariantu obliczenia P₂₀

Rozporządzenie (§ 3 ust. 3) dopuszcza dwa wzory na prognozowaną normę P₂₀. POG wybrał wariant B (lookback 20 lat):

Dane wejściowe: P₀ = 44,8 m²/os. (GUS BDL 2023), P₋₂₀ = 34,7 m²/os. (GUS BDL 2003).

3. Prognoza ludności GUS — zaniżenie wzrostu

POG przyjmuje M₂₀ = 38 113 × 1,05 = 40 019 os. na podstawie prognozy GUS 2023–2060 (Aneks gminny 2023–2040, ekstrapolacja do ~2043–2044). Rozporządzenie MRiT z 8.12.2023 (Dz.U. 2023 poz. 2758) reguluje tę kwestię w § 3:

§ 3 ust. 5: „Przyjmuje się okres prognozy obejmujący 20 lat od roku, którego dotyczą najnowsze dostępne dane."
§ 3 ust. 6 pkt 2: W przypadku braku danych GUS, za prognozowaną liczbę mieszkańców można przyjąć „prognozę demograficzną sporządzoną przez gminę, obejmującą okres prognozy (…), powiększoną o 5%."
§ 3 ust. 10: „Dopuszcza się wyższe zapotrzebowanie uzasadnione strategią rozwoju gminy."

Prognoza GUS na poziomie gmin jest „opracowaniem eksperymentalnym" — sam GUS zastrzega ograniczoną dokładność na tym poziomie agregacji. Porównanie z realnymi danymi:

II. Zarzut główny — zawyżenie wskaźnika % zabudowy o 72%

1. Wymóg rozporządzenia

§ 3 ust. 11 pkt 2 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 8 grudnia 2023 r. w sprawie projektu planu ogólnego gminy (Dz.U. 2023 poz. 2758): chłonność oblicza się uwzględniając „tereny zabudowane w sposób najbardziej zbliżony do planowanego w strefie" — tj. rzeczywisty stan zagospodarowania, nie parametry abstrakcyjne.

2. Deklaracja własna POG

Str. 26 uzasadnienia: „zastosowano uśrednione wartości wskaźników zagospodarowania, w oparciu o ustalenia planów miejscowych, ale przede wszystkim o rzeczywisty stan zagospodarowania tożsamych terenów na obszarze gminy."

3. Wynik analizy GIS

Zbadano 7 017 zabudowanych działek ewidencyjnych (100% populacji) w strefach mieszkaniowych MPZP i OUZ, porównując obrys budynków (BDOT10k) z powierzchnią działek (EGiB WFS).

4. Sprzeczność

Wartość 30% nie wynika ani z rzeczywistego stanu (17,4%), ani z ustaleń planów miejscowych (39,2%). Nie została poparta obliczeniami ani danymi źródłowymi w uzasadnieniu POG. Żaden typ strefy planistycznej nie osiąga 30% rzeczywistej zabudowy:

5. Analiza wg typu zabudowy

Dominujący typ zabudowy (wolnostojące, 63% działek) ma medianę 17,4%. Tylko szeregowce (13% działek) zbliżają się do 30%.

III. Tereny prawnie wyłączone z zabudowy wliczone do bilansu

W strefach mieszkaniowych MPZP zidentyfikowano 143 działki zawierające klasoużytki gruntów faktycznie wyłączonych z zabudowy (ustawa o lasach, prawo wodne). Szacowana powierzchnia tych klasoużytków (proporcjonalnie do udziału w działce) wynosi ok. 27 ha.

Metodyka: działki z klasoużytkiem Ls/Lz/Lzr/N/Ws/Wp w strefach mieszkaniowych POG. Pow. szacowana = proporcja wykluczonego klasoużytku w strukturze działki (np. działka „RIVa,LsIV,N" → 2/3 wykluczone). Źródło: EGiB WFS Starostwo Policki.

Plany z największymi wyłączeniami

IV. Zawyżenie chłonności OUZ

POG oblicza chłonność OUZ z 351,44 ha powierzchni niezabudowanej (str. 37 uzasadnienia), uzyskując 17 297 os. Audyt GIS — polegający na nałożeniu map budynków (BDOT10k) i działek ewidencyjnych (EGiB) na granice 198 OUZ i obliczeniu rzeczywistego zajęcia terenu — wykazuje, że po odjęciu 6 349 istniejących budynków, ogrodów i infrastruktury drogowej realna pow. wolna wynosi jedynie 148,52 ha — 2,4× mniej niż przyjęte przez POG.

Przykłady OUZ w pełni wykorzystanych (pow. wolna = 0): 148OUZ, 204OUZ, 149OUZ, 141OUZ, 162OUZ.

V. Nakładki MPZP — podwójne liczenie

Analiza tekstów 76 planów (OCR) wykazała 5 nakładek, w tym 2 z jawnym uchyleniem starszego planu:

VI. Dysproporcje chłonności per miejscowość

Zawyżone parametry kumulują się w małych miejscowościach, prowadząc do absurdalnych wyników. Wieś Buk (423 mieszkańców) otrzymuje chłonność na 5 554 nowych osób — przyrost 14-krotnie przekraczający obecną populację. Wynikowa populacja Buka (5 977 os.) przekroczyłaby obecne centrum gminy — Dobrą (4 825 os.).

Źródło: zestawienie chłonności MPZP + OUZ per obręb (wzór i parametry POG na rzeczywistych powierzchniach GIS). Populacja 2023: dane GUS. Strefy MPZP i OUZ przypisano do obrębów przez centroidy działek ewidencyjnych.

VII. Istniejąca zabudowa nieodliczona od bilansu chłonności

Centralnym problemem bilansu POG jest założenie, że „powierzchnia niezabudowana" stref MPZP i OUZ jest w całości dostępna pod nową zabudowę. W rzeczywistości znaczna część tych terenów jest już zajęta przez istniejące budynki, ogrody, drogi i infrastrukturę.

1. Strefy MPZP — 45% działek już zabudowanych

Weryfikacja 69 planów (klasyfikacja trójstanowa: WFS EGiB + BDOT10k) wykazała, że z 5 379 działek w mieszkaniowych strefach MPZP objętych bilansem POG, niemal połowa posiada istniejące budynki:

Po uwzględnieniu wyłącznie rzeczywistych powierzchni wolnych per plan, chłonność MPZP spada z 17 534 os. (POG) do 12 559 os. (audyt, 20% zabudowy) — różnica −4 975 os. (−28%).

2. Strefy OUZ — 6 349 budynków na terenach „luk"

Problem jest jeszcze ostrzejszy w OUZ: POG liczy chłonność z 351,44 ha „niezabudowanej" powierzchni, lecz audyt GIS (nałożenie map budynków BDOT10k na granice 198 OUZ) wykazał, że tereny te zawierają 6 349 istniejących budynków zajmujących wraz z ogrodami 539,67 ha, a kolejne 207,87 ha to infrastruktura drogowa. Rzeczywista pow. wolna: 148,52 ha — 2,4× mniej niż POG.

3. Brak rezerwy na infrastrukturę towarzyszącą

Wzór POG nie przewiduje żadnego współczynnika redukcji na infrastrukturę towarzyszącą nowej zabudowie: drogi dojazdowe, sieci uzbrojenia terenu, zieleń urządzoną. Analiza efektywności podziału na istniejących terenach wykazała współczynnik 0,74 — ok. 26% terenu pochłania infrastruktura, nie zabudowa mieszkaniowa. Uwaga ta ma charakter informacyjny — nie korygujemy o nią bilansu numerycznie.

4. Pozwolenia na budowę bez budynku (GUNB)

Dodatkowo, w strefach OUZ zidentyfikowano 674 pozwolenia na budowę kat. I (2016–2026) wydane na działkach, na których BDOT10k nie rejestruje jeszcze budynku. Są to tereny de facto zarezerwowane pod zabudowę (w trakcie budowy lub z ważnym pozwoleniem). Szacunkowe „zużycie" chłonności: ok. 1 900 osób, które POG wciąż liczy jako dostępne. GUNB Geoportal

VIII. Prawidłowe obliczenie chłonności

Trzy niezależne korekty

1. % zabudowy 30% → 20% — dotyczy zarówno MPZP jak i OUZ (realne: MPZP 18,7%, OUZ 16,8%, razem 17,4%; margines +15%)
2. Lasy/nieużytki/wody ~27 ha — wyłączenie z pow. niezabudowanej MPZP (rozdział III)
3. Realna pow. wolna OUZ: 148,52 ha — zamiast 220,50 ha deklarowanych przez POG (rozdział IV)

Korekta MPZP

Korekta OUZ

Bilans skorygowany

Scenariusze

IX. Podstawy prawne

X. Źródła danych

Wszystkie dane są publicznie dostępne. Analiza przeprowadzona w Python/GeoPandas (EPSG:2180).

XI. Załączniki